1 .  Qu'est ce que la défiscalisation immobilière ?

2 .  Qui est concerné par la défiscalisation ?

3 .  Pourquoi le recours à l'emprunt est il souvent favorable à la défiscalisation ?

4 .  Quels sont les pièges à éviter ?

5 .  Qui peut me conseiller sur ma capacité à investir et sur le bienfondé d'une défiscalisation ?

6 .  Comment défiscaliser dans le neuf : les dispositifs et conditions ?

6 . 1 - LA LOI SCELLIER 2010   cliquez pour dérouler

6 . 2 - LA LOI SCELLIER SOCIAL   cliquez pour dérouler

7 .  Défiscaliser dans l'ancien

7 . 2 - Le dispositif BORLOO neuf s'applique à l'ancien   cliquez pour dérouler

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• Votre capacité financière de remboursement tout d'abord : il y'a lieu d'adapter la valeur de votre investissement à votre capacité de remboursement.
  La somme de votre effort personnel de trésorerie associé aux autres dépenses de votre vie courante ne doit pas dépasser 33% de vos revenus globaux (salaires+revenus financiers+revenus immobiliers).
• L'emplacement de votre futur investissement. Règle n°1 en immobilier :
  
  • Choisir un lieu attractif pour la majorité des gens,
  • Bien desservi par les différents moyens de locomotion (voiture, bus, train, avion, ...),
  • Ayant une activité économique en bonne santé ou en devenir (commerces, artisanat, tourisme, ...),
  • Présentant des conditions de vie agréables (conditions climatiques, proximité nature, écoles, activités sportives, culturelles, ...).
• Le marché locatif du bien immobilier choisi. Vérifier que le marché locatif soit dynamique et intéressez vous à la base des loyers moyens appliquée au lieu de votre futur investissement. (Une simulation avec prévision de loyer à 1000€ ne vaudra rien si la base moyenne locative d'un même bien tourne autour des 800€).
• L'état général du logement et de son environnement. Evitez les mauvaises surprises !
  Un logement même à bas prix peut s'avérer être une mauvaise affaire si son état général (structure, isolation, installations électriques, chauffages et sanitaires) ou celui de l'immeuble e dans le lequel il se trouve (travaux toitures, façades, remises aux normes des parties communes, charges de copropriété) entrainent des dépenses non prévues dans votre budget initial.
  
  Souvent le neuf est la solution de tranquillité (respect des dernières normes de construction, garantie décennale..) mais certaines acquisitions dans l'ancien au sein d'immeubles régulièrement entretenus ou refaits à neuf par des professionnels peuvent, dans certaines conditions, s'avérer être d'excellents investissements.
  
  N'hésitez pas à vous déplacer sur place pour vous forger votre propre opinion et à demander force de détails et de renseignements concernant tous ces points avant de vous lancer.

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Les dispositifs SCELLIER 2010 et SCELLIER 2010 social permettent à tout contribuable français de déduire directement du montant de ses impôts de 25% à 37% de tout ou partie du prix de revient du logement neuf qu'il acquière à compter du 1er janvier 2009.
En contrepartie, l'investisseur s'engage à louer durant 9 ans minimum ce même bien selon certaines conditions, notamment de loyer, définies par décret.

Avec cette nouvelle mesure fiscale, l'ETAT vous fait littéralement cadeau de vos IMPOTS !!

La somme ainsi économisée chaque mois sert à rembourser une partie de l'emprunt contracté pour l'acquisition du logement « Scellier »

Mais attention, cette mesure n'est valable que pour les investissements locatifs réalisés en 2009/2010 et dans une moindre mesure pour ceux réalisés en 2011/2012.
les conditions à remplir se renforcent en effet considerablement pour tout achat de logement effectué en 2011 et 2012 .... ( introduction de la reglementation thermique dite BBC)

Vous payez des impôts ?...vous êtes concerné(e) !

Contrairement aux autres dispositifs fiscaux (Robien, Borloo etc..) qui avaient pour but de diminuer la base imposable de l'investisseur locatif (et intéressaient donc essentiellement les gros revenus), la déduction fiscale Scellier elle, s'attaque directement à l'impôt à payer !

• Quelque soit son revenu et sa tranche d'imposition, chaque contribuable investisseur bénéficiera donc du même avantage fiscal , à savoir une nette réduction voir une suppression pure et simple de son impôt.

Et pour les contribuables qui désirent faire une défiscalisation Scellier à plusieurs : La réduction d'impôt est également applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile immobilière (SCI) dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

ATTENTION cependant à ne pas commettre l'erreur de démenbrer les parts ( séparer nue propriété et usufruit);
dans pareil cas l'avantage fiscal sera tout simplement annulé

Profil type du logement d'investissement Scellier 2010

La défiscalisation Scellier 2010 concerne les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (achat promoteur) et les logements que le contribuable fait construire dont les caractéristiques thermiques sont au minimum conformes à la réglementation thermique en vigueur au moment du permis de construire.

Ce qui correspond aujourd'hui à la réglementation thermique 2005.
Au 1er janvier 2011 interviendra également la réglementation thermique dite "BBC"
(cf questions fréquentes).

• Exigez donc du constructeur l'étude thermique attestant de la bonne conformité du logement locatif, ou du bâtiment dont il fait partie.

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6.1.2 - La réduction fiscale Scellier 2010 :

L'on applique un taux de réduction sur le prix d'acquisition du logement.

Fonction de votre date d'achat, le taux de cette nouvelle réduction est de :

• 25%:
  
                    - Pour TOUT LOGEMENT acquis   ou construit en   2009 et     2010
                                                                       et
                     - Pour les logements BBC acquis ou construit entre 2010 et 2012
  
  
  
  
• 15%             pour ceux,   non BBC,    aquis ou construits   en   2011
  
  
  
• 10%             pour ceux,   non BBC,    aquis ou construits   en   2012
  
  

La réduction d'impôt scellier est étalée sur 9 ans.
Ce nouveau dispositif est limité à une acquisition par an et le plafond d'investissement retenu est de 300 000 €.

Explication chiffrée ci-dessous :



Cas n°1 : Acquisition en 2010 (tous) et 2011/2012 ( BBC seuls) :
                                     la réduction fiscale scellier est de 25%

• Pour un investissement de 100.000 €, vous déduisez directement de vos impôts la somme de 25.000 € sur neuf ans.soit 25.000€/ 9 ans = 2 777€ de déduction par an
  
  
• Pour un investissement de 200.000 €, la réduction fiscale est de 50.000 € sur neuf ans, soit 50.000€/ 9 ans = 5 555€ de déduction par an
  
  
• Pour un investissement de 350.000 €, la réduction Scellier s'élève à 75.000 € ( 25 % du montant maximum de 300.000 €) sur neuf ans... soit 75.000€/ 9 ans = 8333€ de déduction par an
  
  
  
  

Cas n°2 :          Acquisition logement non BBC en 2011 :
                                     la réduction fiscale scellier est de 15%

• Pour un investissement de 100.000 €, vous déduisez directement de vos impôts la somme de 15.000 € sur neuf ans... soit 15.000€/ 9 ans = 1 666€ de déduction par an
  
  
• Pour un investissement de 200.000 €, la réduction fiscale est de 30.000 € sur neuf ans, soit 30.000€/ 9 ans = 3 333€ de déduction par an
  
  
• Pour un investissement de 350.000 €, la réduction Scellier s'élève à 45.000 € (15 % du montant maximum de 300.000 €) sur neuf ans... soit 45.000€/ 9 ans = 5 000€ de déduction par an

Cas n°3 :          Acquisition logement non BBC en 2012 :
                                     la réduction fiscale scellier est de 10%

• Pour un investissement de 100.000 €, vous déduisez directement de vos impôts la somme de 10.000 € sur neuf ans... soit 10.000€/ 9 ans = 1 111€ de déduction par an
  
  
• Pour un investissement de 200.000 €, la réduction fiscale est de 20.000 € sur neuf ans, soit 20.000€/ 9 ans = 2 222€ de déduction par an
  
  
• Pour un investissement de 350.000 €, la réduction Scellier s'élève à 30.000 € (10 % du montant maximum de 300.000 €) sur neuf ans... soit 30.000€/ 9 ans = 3 333€ de déduction par an

Conclusion :
Même si la loi Scellier reste attractive pour les investissements locatifs réalisés en 2011 et 2012, il est plus intéressant d'investir dès 2010 pour bénéficier d'avantages fiscaux encore plus importants !
En effet, en 2010, l'investisseur peut encore faire le choix d'un logement répondant à la reglementation thermique RT 2005, reconnue efficace en terme d'économies d'énergie,tout en bénéficiant du taux de défiscalisation Scellier maximum....

D'autre part rien n'empêche de faire plusieurs investissements Scelliers étalés sur plusieurs années (1 par an) pour en cumuler les avantages

Justificatifs à fournir à l'occasion de tout investissement
Pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure:

• la déclaration d'option conforme à un modèle type,
• l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d'un certain nombre de justificatifs (copie du bail, montant du loyer mensuel, avis d'imposition).

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6.1.3 - Les conditions à respecter en Scellier « classique » :

a) La location dans le temps
Le propriétaire bailleur doit prendre l'engagement de louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans au moins. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.

b) Des zone géographiques bien définies associées à des plafonds de loyer à ne pas dépasser La réduction d'impot Scellier n'est pas autorisée partout en France ;
Elle s'applique uniquement aux investissements locatifs réalisés dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements .( zones A, B1, B2 uniquement)
Elle impose également au contribuable investisseur de limiter le montant du loyer qu'il réclamera à son futur locataire.
Cette limite, ou plafond, est donnée par m² de logement loué mais ne caractérise pas forcément la réalité du prix du marché locatif local.

• Sur la cote basque, par exemple, la moyenne des prix de loyers pratiqués est inférieure au plafond imposé par le Scellier classique : elle se situe plutôt aux alentours du plafond Scellier social. Soyez attentif à ce genre de détail, très important pour le calcul de votre rentabilité locative

Les zones géographiques concernées et les plafonds de loyer sont détaillés dans le tableau ci dessous:

Situation du logement (dispositif Scellier classique)	Loyer max au m²
Zone A (Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français)	21.65 €
Zone B1 (les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations (Annecy, Bayonne, Bidart, Ciboure, ST jean de luz, Hendaye, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer et la Corse)	15.05 €
Zone B2 (les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales, ou à la limite de l'Ile-de-France)	12.31€

c) Plafonds de ressources des locataires :
Il n'y a pas de plafond de ressources dans le cadre de la loi Scellier « classique » : vous êtes libre du choix de vos locataires

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6.1.4 - Loyer Scellier « classique » : le mode de calcul :

La surface à prendre en compte est la surface habitable du logement (intérieur) augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² (cave, cellier, balcon...).
Ce qui nous donne la formule suivante :

• Loyer = (S.Habitable + moitié S.Annexes(max 8m² total) ) * prix au m²

Attention cependant, plafond de loyer ne veut pas dire prix du marché locatif local constaté.
Adaptez votre loyer à la moyenne locale.

Mise en pratique par l'exemple :
Un T2 neuf de 40 m² habitables (carrez) avec balcon 06 m² et cave 5 m² , localisé à Ciboure, Saint jean de luz ou Hendaye (cote basque) en zone B1 se louera :

Cas 1 : en appliquant le plafond maximal Scellier

• (40m² + moitié de (06m² + 05 m²) ) * 15.05 €/m² = 684.77€ mensuel ..difficilement (soit 45.5m²*15.05€)

Cas 2 : en appliquant le prix réel du marché locatif local ( inférieur au plafond)

• (40m² + moitié de (06m² + 05 m²) ) * 12€/m² = 546€ mensuel... facilement (soit 45.50 m² * 12 €)

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6.1.5 - Programmes immobiliers éligibles :

Pour exemple, l'acquisition des logements de nos programmes « résidence LA HUNE » à Ciboure et "ALAI" et« Anita Enea » à hendaye (cote basque) sont parfaitement compatibles avec l'utilisation du dispositif fiscal Scellier 2010 au taux maximal de 25% sur 9 ans

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6.1.6 - Questions fréquentes :

Qu'est-ce qu'un logement BBC ?   >>   voir la réponse

Le label BBC désigne tout BATIMENT à BASSE CONSOMMATION ENERGETIQUE:
il s'applique aux constructions dont les perfomances énergétiques sont au minimum supérieures de 10% à celles réclamées par la réglementation thermique en vigueur au jour du dépot de leur permis de construire .

Plus contraignante que l'actuelle RT 2005 (valable pour tous les permis de construire déposés jusqu'à mi 2010), cette mesure prend tout son sens à partir de la mise en place de la future RT 2012 ( dans 2 ans) issue du grenelle de l'environement, puisqu'elle a pour but, à terme, de réduire de plus de moitié les besoins énergétiques des futures constructions;

Pour faire simple imaginez que, à l'horizon 2013-2014, la note de chauffage et électricité de votre habitation construite dans les regles de l'art en 2009-2010 soit diminuée de 60% dans le cas du neuf ou de 33% dans le cas d'une réhabilitation .

Obtenir un tel résultat réclame la mise en oeuvre de nouveaux procédés constructifs, nottament un renforcement encore plus conséquent des systemes d'isolation, de ventilation, la généralisation de la production d'eau chaude solaire ( panneaux photovolcaiques) etc...

On estime à un minimum de 20% le surcout à prévoir sur le cout global de construction des logements BBC par rapport aux memes répondant, eux, à la RT 2005

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Puis-je louer mon logement Scellier à un membre de ma famille ?   >>   voir la réponse

En Scellier « classique » Oui, mais à une seule condition :

Que vous ne fassiez pas partie du meme foyer fiscal. Dans la mesure où chacun remplit séparément sa déclaration de revenus vous pouvez louez à vos enfants tout comme à vos parents

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En SCI, puis-je louer mon logement Scellier au fils de mon associé ?   >>   voir la réponse

Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI patrimoniale par ex), la location à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal de l'un des associés est interdite.

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Puis je faire plusieurs défiscalisations Scellier ?   >>   voir la réponse

Oui.mais pas la même année

Le nouveau dispositif Scellier est limité à une acquisition par an et par foyer fiscal :
«Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement»

Vous pouvez par contre réaliser la même année une acquisition dans le cadre de la loi Scellier et un ou plusieurs autres investissements locatifs utilisant d'autres dispositifs de défiscalisation (Borloo par ex)

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La déduction fiscale Scellier est supérieure à mon impôt   >>   voir la réponse

Dans ce cas, l'état ne rembourse pas la différence mais:

« Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. »

Vous pouvez donc reporter ce « déficit » d'impôt sur la prochaine déclaration, et ce, pendant 6 ans.

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Logement non loué = gain fiscal perdu ?   >>   voir la réponse

Si la période sans locataire est « courte » (quelques mois entre 2 locataires distincts) l'état ne reviendra pas sur le gain fiscal accordé.

Des travaux de rafraichissement entre 2 locations ou une période de latence due à la recherche de nouveaux locataires sont des choses normales et la vacance qu'elles entrainent ne remet pas en question le maintien de la réduction d'impôt Scellier.

D'autre part vous avez 12 mois à compter de la date d'achèvement de votre logement pour trouver votre 1er locataire.

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Scellier « classique » : que faire au bout des 9 ans ?   >>   voir la réponse

Passé 9 ans, vous pouvez « récupérer » le logement acquis en Scellier « classique » pour votre utilisation personnelle (résidence secondaire ou principale).

Si vous ne disposez pas d'autres produits de défiscalisation, vous paierez alors normalement vos impôts sur le revenu.

Vous pouvez aussi continuer à le louer sous diverses formes (en vide à l'année ou location meublée par ex) mais dans ce cas le fruit de votre location s'ajoutera à vos revenus, sans aucune déduction fiscale.
Vous paierez donc normalement vos impôts issus de vos revenus tant professionnels que fonciers (locatifs).

Vous pouvez également revendre ce logement au bout de la période de défiscalisation mais si le prix de vente est supérieur au prix de revient initial, vous serez soumis à la taxe sur la plus value immobilière entre la dixième et la quinzième année. (Exonération au bout de 15 ans)

De même, si vous désirez revendre votre bien vous vous conseillons d'observer une période d'attente de 3 ans (en l'occupant ou le louant) sans défiscalisation supplémentaire.

Dans le cas contraire l'Etat serait en droit de requalifier votre fiscalité et vous réclamer un remboursement d'une partie des sommes déduites ..
Cette règle est commune à tous les dispositifs fiscaux classiques.

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Les limites de la loi Scellier ?   >>   voir la réponse

Le dispositif Scellier « classique » vous permet de déduire 25% du prix de votre acquisition du montant de vos impôts sur 9 ans.

Il est limité à une acquisition par an et par foyer fiscal dans la limite de 300 000€ (plafond soumis à déduction).

La réduction d'impôt maximale est de 75000€ soit 8333€/an sur 9 ans pour les investissements locatifs réalisés en 2009/2010

Elle passe à 45 000€ soit 5000€ par an sur 9 ans pour les investissements non BBC réalisés en 2011/2012

Passé ce délai, si vous continuez à louer votre bien, le fruit de votre location s'ajoutera à vos revenus, sans déduction.

Si vous optez pour un financement d'une durée supérieure à celle de votre défiscalisation (15, 20, 25 ans) vos besoins de trésorerie augmenteront donc à partir de la 10eme année (remboursement crédit+impôts).

Il existe cependant un moyen de résoudre ce problème, et même d'augmenter encore votre gain fiscal dans la durée :
Optez dès la 1ere année pour le dispositif Scellier Social.

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Le dispositif Scellier social porte la réduction d'impôt à 37% du prix de revient sur 15 ans mais sous certaines conditions.

En effet, il ajoute deux avantages non négligeables qui s'ajoutent à la réduction d'impôt de 25% de la version classique.

• Un abattement supplémentaire sur les loyers de 30% (1000€ de loyer seront considérés comme 700€ par l'Etat)
• La possibilité de poursuivre la location (et donc la réduction d'impôt) deux fois 3 ans, en appliquant une nouvelle déduction directe de 2% annuel du prix de revient ... sur l'impot à payer ; soit un total déductible de 12% supplémentaires sur 6 ans.

Cette mesure fiscale augmente sensiblement le montant de votre réduction d'impôt (jusqu'à 111 000€ sur 15 ans), elle accroit la rentabilité de votre investissement locatif et réduit encore vos besoins de trésorerie !

Cas n°1 : Acquisition en 2010 (TOUS) et 2011/2012 ( BBC) :
la réduction fiscale Scellier social est de 25% les 9 premières années puis 12% les 6 autres

• Pour un investissement de 100.000 €, vous déduisez directement de vos impôts la somme de 37.000 € sur quinze ans, soit une déduction de:
  25.000€/ 9 ans = 2 777€ par an les 9 premières années
  puis 12.000€/ 6 ans =2 000€ par an les 6 autres années
  
  
• Pour un investissement de 200.000 €, la réduction fiscale est de 74.000 € sur quinze ans, soit une déduction de:
  50.000€/ 9 ans = 5 555€ par an les 9 premières années
  24.000€/ 6 ans = 4 000€ par an les 6 autres années
  
  
• Pour un investissement de 300.000 €, la réduction Scellier s'élève à 111.000 € sur quinze ans, soit une déduction de:
  75.000€/ 9 ans = 8 333€ par an les 9 premières années
  puis 36.000€/ 6 ans = 6 000€ par an les 6 autres années
  
  

Cas n°2 : Acquisition logement non BBC en 2011 :
la réduction fiscale Scellier social est de 15% les 9 premières années puis 12% les 6 autres

• Pour un investissement de 100.000 €, vous déduisez directement de vos impôts la somme de 27.000 € sur quinze ans, soit une déduction de :
  15.000€/ 9 ans = 1 666€ par an les 9 premières années
  puis 12.000€/ 6 ans = 2 000€ par an les 6 autres années
  
  
• Pour un investissement de 200.000 €, la réduction fiscale est de 54.000 € sur quinze ans, soit une déduction de:
  30.000€/ 9 ans = 3 333€ par an les 9 premières années
  puis 24.000€/ 6 ans = 4 000€ par an les 6 autres années
  
  
• Pour un investissement de 300.000 €, la réduction Scellier s'élève à 71.000 € sur quinze ans, soit une déduction de:
  45.000€/ 9 ans = 5 000€ par an les 9 premières années
  puis 36.000€/ 6 ans = 6 000€ par an les 6 autres années
  
  

Justificatifs à fournir à l'occasion de tout investissement
Pour bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement, le bailleur doit joindre à sa déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure:

• la déclaration d'option conforme à un modèle type,
• l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée de neuf ans selon un modèle type. Cet engagement est accompagné d'un certain nombre de justificatifs (copie du bail, montant du loyer mensuel, avis d'imposition).

.

La location dans le temps : engagement sur 9, 12 ou 15 ans

Tout comme pour la loi Scellier classique le propriétaire bailleur doit prendre l'engagement de louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans au moins (ce qui donne droit aux premiers 25% de déduction fiscale + abattement de 30% sur les loyers)

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Si à l'issue de la période de location initiale de neuf ans, le logement reste loué dans les conditions prévues par le dispositif, vous pouvez bénéficier d'un supplément annuel de réduction d'impôt égal à 2 % du prix de revient du logement pendant six années supplémentaires, par période de trois ans.

NB : les 3 ou 6 années de location supplémentaires ne sont pas une obligation, mais vous devez les appliquer si vous désirez bénéficier des 6% ou 12% de réduction d'impôt supplémentaires à l'issue des 9 ans.

Des Zone géographiques bien définies associées à des plafonds de loyer à ne pas dépasser

Les zones géographiques éligibles à la loi scellier social sont les mêmes que pour le dispositif Scellier classique.

Cependant, les loyers maximum autorisés seront légèrement inférieurs, et les ressources de vos locataires devront respecter certains plafonds (très corrects au demeurant.)

Les zones géographiques concernées et les plafonds de loyer sont détaillés dans le tableau ci dessous:

Situation du logement (dispositif Scellier social)	Loyer max au m²
Zone A (Paris, la petite couronne et la deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton), le Genevois français)	17.32 €
Zone B1 (les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations (Annecy, Bayonne, Bidart, Ciboure, ST jean de luz, Hendaye, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer et la Corse)	12.04 €
Zone B2 (les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales, ou à la limite de l'Ile-de-France)	9.85€

Plafonds de ressources des locataires :

Contrairement au dispositif scellier classique, les revenus annuels des futurs locataires de l'investisseur Scellier social ne doivent pas dépasser un certain seuil ;

Le plafond donné par l'état est cependant relativement élevé et permet à la majorité des personnes à la recherche d'un logement de satisfaire aux critères de revenus imposés.

Vous trouverez ci-dessous le tableau récapitulatif des plafonds de ressources des futurs locataires, fonction de leur situation personnelle pour les baux signés en 2010

Situation personnelle locataire(s)	Zone A	Zone B1	Zone B2
Célibataire	44 306 €	32 910 €	30 168 €
Couple	66 215 €	48 328 €	44 302 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge	79 595 €	57 857 €	53 036€
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge	95 342 €	70 020 €	64 185 €
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge	112 867 €	82 181 €	75 334 €
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge	127 005 €	92 700 €	84 976 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 14 156 €	+ 10 530 €	+ 9 652 €

C'est le même que pour le dispositif Scellier classique mais avec des prix plafond au m² légèrement inférieurs

• Loyer = (S.Habitable + moitié S.Annexes(max 8m² total) ) * prix au m²

Mise en pratique par l'exemple :
Un T2 neuf de 40 m² habitables (carrez) avec balcon 06 m² et cave 5 m² , localisé à Ciboure, Saint jean de luz ou Hendaye (cote basque) en zone B1 se louera :

Cas 1 : en appliquant le plafond Scellier

• (40m² + moitié de (06m² + 05 m²) ) * 12.04 €/m² = 547€ mensuel ..

Cas 2 : en appliquant le prix réel du marché locatif local

• (40m² + moitié de (06m² + 05 m²) ) * 12€/m² = 546€ mensuel...

NB : Sur la cote basque, les plafonds de loyer Scellier social sont très proches de la réalité du marché locatif local

Pour exemple, l'acquisition des logements de nos programmes «résidence LA HUNE » à Ciboure , " ALAI" et « Anita Enea » à hendaye (cote basque) sont parfaitement compatibles avec l'utilisation du dispositif fiscal Scellier 2010 au taux maximal de 37% sur 15 ans

L'amendement BOUVARD porté à la loi de finances 2009 a pour but de faire bénéficier aux contribuables investisseurs qui optent pour le statut de loueur meublé professionnel ou non ( LMP ET LMNP) de la même réduction d'impôt de 25% donnée par la loi Scellier aux investisseurs louant nu en vide à l'année.

A ce jour, même si le texte est voté, aucun décret ministériel n'en a officialisé l'application de manière irrévocable.

Nous attendrons donc la confirmation officielle de la loi Bouvard avant de vous exposer ici les diverses composantes de ce dispositif fiscal.

Principe général

L'investissement locatif PLS (pour prêt locatif social) s'adresse aux contribuables fortement imposés qui désirent se constituer un patrimoine immobilier à moyen terme tout en bénéficiant , en plus des réductions d'impôts dites classiques d' avantages fiscaux et d'emprunt supplémentaires accordés par l'Etat ;

Moyennant le respect de conditions locatives plus contraignantes que celles imposées par les dispositifs Scellier ou Borloo ( notamment de loyer et de ressources locataires), il pourra bénéficier des avantages suivants :

• Acquisition du logement à TVA 5.5% au lieu de 19.6%
  
• Exonération de taxe foncière de 15 à 25 ans
  
• Bénéfice de conditions de prêt très avantageuses pour au moins 50% du financement du projet ( taux indexé sur livret A) ouvrant droit à l'APL pour le locataire
• Cumul du statut de bailleur privé d'où bénéfice d'avantages issus d'autres dispositifs de défiscalisation (cf : Lois Borloo , loi Scellier social)
  
  cumul avec la réduction d'impot Sellier pour les acquisitions de logements dont le dépot de permeis de construire est ANTERIEUR au 01/01/2010

A savoir :

La location est ici soumise à la signature d'un conventionnement avec un organisme public (l'ANAH par ex).

Une fois le logement livré, cet organisme présentera au propriétaire la candidature de locataires préalablement sélectionnés.

Dans le cadre d'une acquisition au sein d'un programme immobilier neuf ( V.E.F.A), l'accord et l' agrément de convention PLS sont obtenus avant le début de la construction par le promoteur du projet.

Les démarches administratives du futur propriétaire sont ainsi simplifiées.

• Pour exemple, l'acquisition des logements 11 et 12 de notre programme « résidence LA HUNE » à Ciboure (cote basque) est compatible avec l'utilisation du dispositif fiscal P.L.S cumulé, à la réduction d'impot SCELLIER.

Vous trouverez dans le fichier PDF joint à la présente le détail du dispositif PLS (mode de calcul gain fiscal + engagement propriétaire et conditions de location) édicté par le ministère du logement:

Ministère du Logement - Prêt Locatif Social (PLS)

et ci dessous l'estrait de l'article 199 septvicies du 30/12/2009 confirmant le cumul scellier + PLS pour les constructions dont le dépot de permis de construire est antérieur au 01/01/2010:

"La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156, et aux logements financés au moyen d'un prêt mentionné à l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation ayant fait l'objet d'un dépôt de permis de construire à compter du 1er janvier 2010 ."

Ce dispositif fiscal n'est plus applicable aux investissements locatifs depuis le 01/01/2010

Il est remplacé depuis 2010 par le dispositif Scellier.

Ministère du Logement - FS00002 - Borloo neuf ou "populaire"

A compter du 1er janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2012, les investissements réalisés pour l'acquisition de locaux transformés en logement ou de locaux réhabilités permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

L'investisseur a le choix entre deux options :

• Le dispositif « Scellier » avec réduction d'impôt répartie sur neuf ans. Le bailleur s'engage alors à respecter des plafonds de loyers ;
• Le dispositif « Scellier social» avec réduction d'impôt répartie sur neuf, douze ou quinze ans, à laquelle s'ajoute une déduction spécifique de 30 %. Le bailleur s'engage alors à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources et à respecter des plafonds de loyers

Pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, cette réduction d'impôt coexiste avec le dispositif « Robien recentré ».

• Pour exemple, l'acquisition d'un logement au sein de nos programmes « LE 40 RUE GAMBETTA » ou « NAVAZ BAITA » à ST jean de Luz (cote basque) est compatible avec l'utilisation de la réduction d'impots Scellier sur les premiers 300 000€ de leur prix de revient (acquisition + travaux)

Dans l'ancien éligible au dispositif Scellier, les avantages fiscaux, tout comme les conditions, limites et plafonds de ressources et loyers sont les mêmes que pour un investissement locatif scellier NEUF.

Retrouvez ci-dessous le détail de l'application et des conditions :
Dispositif Scellier
Dispositif Scellier social

Extrait art 31 loi de finances 2008

« La réduction d'impôt s'applique (...) au local affecté à un usage autre que l'habitation
acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement.
Elle s'applique également, dans les mêmes conditions, aux logements qui ne satisfont pas aux
caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant
à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du
23 décembre 1986 et qui font l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012,
de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des
performances techniques voisines de celles des logements neufs.
L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir
au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis
de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé. »

Ce dispositif fiscal n'est plus valable pour les investissements locatifs réalisés à partir du 01/01/2010.

Il est remplacé à partir de 2010 par le dispositif Scellier.

Le dispositif Borloo neuf ou populaire s'applique de la même façon tant sur les logements neufs que sur la réhabilitation de logements anciens.

Dans ce cas, et dans la mesure, ou le propriétaire bailleur respecte les engagements demandés, l'amortissement du bien portera sur le prix d'acquisition augmenté du cout des travaux de réhabilitation.

Ceci par le biais de deux mécanismes principaux:

• L'abattement de 30 % , selon conditions de locations, porté sur les revenus issus de la location du bien ( location minimum 9 ans en nu à usage d'habitation principale pour le locataire)
• L'amortissement du prix de revient (acquisition+travaux), par pourcentage annuel, sur 7, 9 et/ou 15 ans porté en déduction , encore, de ces mêmes revenus

A cela s'ajoute la possibilité de déduction des diverses charges liées à l'investissement (frais syndic, assurance, intérêts d'emprunt etc..), toujours des revenus fonciers et dans la limite globale et générale de 10.700€/an par logement.

Si par cas la somme des amortissements et charges annuelles était supérieure à ce plafond de 10.700€, le législateur donne le droit à l'investisseur Borloo d'imputer ce déficit sur les revenus locatifs des dix années suivantes.

Le recours à l'emprunt est donc particulièrement intéressant dans ce type de défiscalisation.

Si en théorie la réduction d'impôt Borloo est moins intéressante que celle de la loi Scellier dans le neuf (le gain maximal sur un seul logement est multiplié par 2 en Scellier) elle n'est cependant pas à négliger pour les contribuables bénéficiant de revenus globaux assez importants.

En effet, au contraire du dispositif Scellier, l'investissement en loi Borloo n'est pas limité à un seul logement par an et par foyer fiscal.

Le contribuable , plus lourdement imposé et ayant besoin de plus de déduction annuelle que ne lui offre un « logement scellier » acquis en 2009 a tout intérêt à réaliser, à coté, un ou plusieurs investissements locatifs recourant au dispositif Borloo neuf...et multiplier ainsi ses réductions d'impots

D'autre part, ne connaissant pas de plafond de montant, elle est particulièrement adaptée aux acquisitions de batiments nécessitant des sommes importantes pour leur réhabilitation ( travaux)

Vous trouverez dans le fichier PDF joint à la présente le détail du dispositif Borloo neuf (mode de calcul gain fiscal + engagement propriétaire et conditions de location) édicté par le ministère du logement.

Ministère du Logement - FS00002 - Borloo neuf ou "populaire"

La déduction fiscale Borloo ancien n'agit pas directement sur l'impôt à payer mais sur la base imposable de l'investisseur (avant calcul impôt), afin de la réduire et payer ainsi moins d'impôt.

A compter du 1er octobre 2006 Le dispositif « Borloo dans l'ancien » se traduit par une incitation fiscale en faveur de la mise sur le marché locatif privé de logements à loyers maîtrisés.

Le taux de la déduction spécifique est fixé à 30% si le bailleur pratique un loyer intermédiaire, c'est-à-dire inférieur d'environ 30 % à celui du marché et à 60% (45% jusqu'en 2008) si l'intéressé pratique un loyer de niveau PLUS applicable dans le secteur du logement social, ou PLA-I applicable dans le secteur très social.

Par ailleurs, pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit faire l'objet d'un conventionnement avec l'ANAH :

La convention peut, soit donner lieu au versement d'une subvention à la suite de travaux d'amélioration, soit être être signée sans obligation préalable de travaux, à condition que le logement soit décent.

Vous trouverez dans le fichier PDF joint à la présente le détail du dispositif Borloo ancien (mode de calcul gain fiscal + engagement propriétaire et conditions de location) édicté par le ministère du logement.

Ministère du Logement - FS00003 - Borloo ancien

A savoir :
Ce dispositif reste valable pour les investissements locatifs réalisés après le 31 Décembre 2009.

Pour exemple, jusqu'au 31/12/2009, l'acquisition d'un logement au sein de nos programmes « LE 40 RUE GAMBETTA » ou « NAVAZ BAITA » à ST jean de Luz (cote basque) est parfaitement compatible avec l'utilisation de la réduction d'impots Borloo ancien

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